Наемите на жилища в София са нараснали с 30% за година, търсенето превишава предлагането

Наемите на жилища в София са нараснали с 30% за година, търсенето превишава предлагането

След затишието заради блокадите и онлайн обучението в началото на COVID пандемията септември отново е бил натоварен месец за пазара на жилища под наем в София преди началото на академичната година, а също и стресиращ период за хората, които са търсели апартамент под наем, съобщават консултанти в сферата на недвижимите имоти. Завръщането на студентите за началото на учебната им година в университетите е само една от причините за оживлението, другата е решението на някои наематели, които са искали да сменят имота, в който живеят, да отложат търсенето на квартира за след края на лятото. 

 

Все пак през септември студентите традиционно са сред най-големите групи наематели на пазара в София, а двигател на търсенето са били основно чуждестранни студенти, най-вече гръцки, а също и български студенти от страната, които са дошли в столицата, за да учат. Сред наемателите има и хора от други градове в България, които се установяват в София, за да работят в различни сфери. Запазва се и засиленото търсене от украински граждани, предимно семейства с едно или повече деца.  Студентите се ориентират предимно към райони в близост до учебни заведения или кварталите с удобен градски транспорт, най-вече метро. Обичайно те се насочват също към Студентски град и всички близки до него квартали - „Витоша“, „Малинова долина“, „Дианабад“, „Дървеница“. През септември търсени райони от студенти в Нов български университет са били „Овча купел“ 1 и 2. Кварталите в центъра и широкия център пък са привлекли интерес заради близостта си до Софийския университет „Свети Климент Охридски“, Университета за архитектура, строителство и геодезия (УАСГ) и Медицинския университет.

 

Недостатъчно предлагане

 

На засиленото търсене през последния месец е отговаряло обичайно предлагане за този период от годината. През последните години се забелязва по-засилен интерес към наемане на апартаменти още през август и затова през септември се наблюдава известно ограничаване на предлагането. Когато на пазара се появи имот, който е в добро състояние и отговаря на изискванията на по-голямата част от наемателите, за него се организират много огледи и има поне двама-трима кандидати, които желаят да го наемат. Добрите предложения на разумна цена са оскъдни. 

На пазара на наеми в София няма отлив на инвеститори - през последните години са били закупени много жилища с инвестиционна цел, като немалък процент от тях са били покупки „на зелено“, които тепърва ще излизат на пазара. Очакванията  са, че в следващата една година няма да се стигне до драстични промени на пазара на наеми и наемодателите ще останат по-силният играч на пазара. 

 

Квартирите носят 5% доходност

 

Купувачите, които придобиват жилище с цел инвестиция, могат да очакват средна доходност от около 5% от отдаването на имота си под наем.  Те се ориентират към имоти на добра локация, в качествена сграда и на добър етаж, за да постигнат по-добър месечен наем при отдаването на жилището. Наемателите масово се ориентират към централни, източни и южни райони. Що се отнася до характеристиките на имота, качеството на обзавеждането е от ключово значение при вземането на решение от наемателя, а терасата е плюс. 

 

Наемодателите са в по-силна позиция на пазара

 

Ограниченото предлагане на квартири е поставило наемодателите в по-добра позиция при воденето на преговори с потенциални наематели, казват консултантите. Наемодателите станаха по-взискателни към наемателите.

 

Цените растат

 

Силното търсене и ограниченото предлагане на квартири в София е довело до ръст на цените на наемите с 20%-30% спрямо миналата година, сочат данните на експертите в бранша. Така сега най-търсените двустайни апартаменти с една спалня се предлагат на средни цени от 300 до 500 евро в зависимост от района и състоянието. Най-голям годишен ръст на наемите на двустайни жилища в София има в кв. „Стрелбище“. Между септември 2022 г. и септември тази година те са нараснали с 25% и сега достигат средно 577 евро на месец.  Квартал „Изток“ е най-скъпият район в София за наем на двустаен апартамент, там средните цени достигат 680 евро на месец. 

 

Колко е препоръчително да харчим за наем на жилище и какви са реалностите?

 

Преди наемането на жилище всеки човек би трябвало да прецени какви наемни нива може да си позволи. Съпоставка на средната работна заплата в София от 1380 евро по данни на Националния статистически институт (НСИ) за второто тримесечие спрямо средната наемна цена от 6,5 до 6,8 евро на кв. м показва, че разходът за наем възлиза на 30%-40% от месечния доход. След добавяне и на режийните разходи той би достигнал 40%-50%, което е много висок процент.  Консултантите препоръчват разходите за наем на жилище да не превишават 30% от месечните доходи, за да не се превърнат в прекомерно бреме за бюджета на наемателите. 

 

Тенденцията за ръст на наемите не е валидна само за София, а и за останалите големи градове в страната. И там, с изключение на Велико Търново, наемът на двустайна квартира не е постижим за сам човек, който получава средната за града заплата.

 

Наемът на двустаен апартамент в Пловдив към септември достига средно 383 евро на месец и е поскъпнал с 13% за една година. При средна заплата от 857 евро в града по данни на НСИ за второто тримесечие, това означава, че двустайните квартири в Пловдив не са по силите на сам човек с подобен месечен доход, тъй като той би харчил 45% от заплатата си за наема. Ако жилището се наема от двойка, получаваща средна за Пловдив заплата, средният наем на двустаен апартамент би заемал 22% от месечните им доходи.

 

Във Варна средният наем на двустайно жилище вече достига 473 евро на месец и е нараснал с 21% спрямо септември 2022 г. Това означава, че човек, получаващ средна за града заплата от 915 евро на месец по данни на НСИ, не може и да си помисли да наеме двустайно жилище, тъй като то ще поглъща 52% от месечните му доходи. Ако апартаментът се наема от двойка, получаваща средна за града заплата, тя ще трябва да заделя 26% от доходите си за месеца за квартирата.

 

В Бургас наемателите трябва да очакват среден наем от 355 евро на месец за двустайно жилище, това е повишение с 10 на сто за една година. Наемът на подобен имот би възлизал на 46% от месечните доходи на човек, получаващ средната за града заплата, а двойка със средни доходи за града ще трябва да заделя 23% от месечния си доход за наем.

Във Велико Търново средният месечен наем на двустаен апартамент към септември е 195 евро при 150 евро година по-рано. Въпреки поскъпването двустайните квартири в града все още заемат относително малък дял от средните месечни доходи, като дори сам човек, получаващ средната за града заплата от 743 евро на месец може да си позволи да наеме двустаен апартамент със среден месечен наем, тъй като той би възлизал на 26% от дохода му за месеца, т.е. под препоръчителната около една трета. Сходен имот би поглъщал само 13% от месечните доходи на двойка със средни за града заплати.

 

Внимание, фалшива обява

 

Консултантите съобщават, че въпреки сътресенията в икономиката през последните три години, свързани с COVID пандемията и войната в Украйна, имотният пазар в столицата все още не се е изчистил от некоректни агенции и брокери. Един от "прийомите" им е да публикуват нереални оферти на по-ниска цена спрямо други предложения за района. Сред най-често срещаните некоректни практики се посочват още публикуването на неактуални или фалшиви обяви с цел привличане на обаждания и потенциални клиенти, отказ на брокерите да предоставят допълнителна информация за даден имот – адрес, снимки, цена, преди оглед, скриване на информация пред наемодателя относно наемателите – често за наличие на домашен любимец, предаване на парична гаранция (капаро) за резервация на имот от наемател на брокер без издаване на документ за получената сума, която не се връща на наемателя.

 

Пазарът на имоти в София остава горещ и много хора искат да участват на него, затова все още има брокери, които са на пазара единствено с цел да заработят бързи пари, без да се стремят да постигнат добра сделка за клиента си и да градят бизнеса си в дългосрочен план. Най-лесният начин наемателите да се защитят от фалшивите оферти и некоректните практики е като наемат професионалист, който да е с тях през целия процес – от момента на разглеждането и подбирането на обявите до сключването на договора за наем и дори след това. Некоректните практики на брокери и агенции за недвижими имоти не са най-опасното явление на пазара. Липсата на квалификация и опит пречи на някои брокери да предоставят качествена услуга на своите клиенти и това е по-сериозният проблем.

 

Източник: investor.bg