Имотните пазари не предвещават системна заплаха за финансовата стабилност

Имотните пазари не предвещават системна заплаха за финансовата стабилност

Британската търговска верига Marks and Spencer, която наскоро обяви съкращаване на 7 000 работни места, трескаво затваря магазини, както правят и безброй други търговци на дребно. От двете страни на Атлантическия океан светила в бизнеса като Brooks Brothers, Neiman Marcus и Debenhams изпаднаха в несъстоятелност. Междувременно много корпоративни гиганти планират да рационализират използването на офис площите, като съблюдават баланс между работата от вкъщи и от офиса. Просрочията по наеми са за милиарди. Накратко, токсичната комбинация от коронавирус и нарастващи онлайн продажби, така нареченият ефект Amazon, разтърси пазара на търговски имоти, пише Джон Плендър за Financial Times.
Тъй като сривовете при недвижимостите често водят до банкови кризи, това трябва да изпрати предупредителни сигнали. Подценяват ли централните банки и надзорните финансови органи заплахата от евентуален срив в цените на недвижимите имоти за финансовата система?
Измерването на щетите при търговските имоти е сложно, защото пазарът по своята същност е непрозрачен, а оценките отразяват бавно спадащите цени, когато пазарите потъват. В този смисъл борсово търгуваните тръстове за инвестиции в недвижими имоти (REITs) дават полезна представа.

Банката за международни разплащания, известна като банката на централните банкери, изчислява, че в САЩ, Великобритания, континентална Европа и Япония шокът от Covid-19 е заличил кумулативните печалби на REITs от последните пет години. За сравнение, индексите на фондовите борси в разгара на кризата в началото на март бяха изтрили само печалбите, постигнати през 2019 г. REITs също така изостанаха от възстановяването на борсите, което започна през април.

Имотните сделки се отменят. Компаниите за недвижими имоти се опитват да набират пари на облигационните пазари и черпят от неизползвани банкови линии. Според един опитен експерт по недвижимости, огромен брой имоти в САЩ и Великобритания сега струват по-малко от дълга, използван за финансиране на тяхната покупка. В същото време се увеличават просрочията на пазара на ценни книжа, обезпечени с търговски ипотеки, който е съсредоточен главно в САЩ. Агенциите за кредитен рейтинг очакват общата степен на просрочия да се доближи към края на годината до нивото от финансовата криза през 2008 г..

Това не са хубави неща. И все пак има основания да се смята, че те не предвещават системна заплаха за финансовата стабилност. Първо, имотните кризи, които се оказаха смъртоносни в миналото, се дължаха на екстремни кредитни цикли, при които пазарът на недвижимости действаше като крайно убежище за излишната ликвидност. Подобни цикли създават излишно предлагане на нови проекти, което води до намаляване на цените. Това бе в основата на кризата с нискокачествените ипотеки през 2008 г., както и на имотните кризи в края на 80-те и началото на 90-те години в САЩ, Европа и Япония, а и на кризата в средата на 70-те години във Великобритания.

Днес има по-малко доказателства за дисбаланс между търсенето и предлагането. На пазара на офиси в лондонското Сити, обикновено отличен барометър за прекомерното поемане на риск, свръхпредлагането не е очевиден проблем. Голяма част от пространствата, които се изграждат, се предлагат чрез договор за наем, който влиза в сила на по-късна дата. Същото важи и за по-голямата част от развития свят.
Що се отнася до структурното предизвикателство, породено от увеличената работа от дома, Майк Прю, анализатор на Jefferies, който очерта проблемите при недвижимостите в ранен етап, твърди, че Zoom няма да причини на офисите това, което Amazon направи с търговските центрове. В света след коронавируса, той предвижда по-ниски наеми за офиси и състресение, при които губещите са по-старите високи сгради с малки асансьори и скърцащи вентилационни системи. Това едва ли вещае финансова катастрофа.
Междувременно, агенцията LaSalle посочва, че доходността от първокласните офиси в цяла Европа - наемите като процент от стойността на имота - e сравнително стабилнa. Търговията на дребно е секторът, в който доходността се повиши, а цените на имотите спаднаха най-очебийно.

Дори и в него коронавирусът просто ускори протичащото преминаване от физически магазини към електронна търговия и технологии, което се онагледява от пазарната капитализация на Apple, която достигна 2 трлн. долара. Поразително е също така, че цените на жилищните имоти са високи в САЩ, въпреки Covid-19, а също и във Великобритания, където правителството помогна чрез временно освобождаване от гербов налог (касаещ документооборота, включително и при сделки с имоти - бел. прев.). Това е в рязък контраст с 2008 г.

Ключовият оставащ въпрос е дали банките разполагат с достатъчно капитал, за да се справят както с високото ниво на корпоративните просрочия, така и с потиснатите цени на имотите. Всъщност техният капитал бе значително увеличен след последната криза благодарение на редовните стрес-тестове на централните банки. Тежестта на тези тестове е различна, като е значително по-малка в континентална Европа, отколкото в САЩ и Великобритания. Но дори и властите да подценяват щетите, които могат да нанесат спадащите цени на имотите, съществува съществен буфер. Отговорът на монетарната и фискалната политики на Covid-19 пък изглежда постави долна граница на цените на активите. Паническите разпродажби бяха ограничена до кратък период около март.

Така че банкова криза, макар и не немислима, не изглежда предстояща. Основният проблем при недвижимостите е най-добре да се разглежда като добавка към по-широкия проблем на корпоративния сектор с прекомерния дълг. След като през тази година усилено набират средства, за да се справят със спада при наемите, имотните компании остават уязвими към шокове при лихвите или печалбите. Виновник е коронавирусът и последвалите икономически блокажи. Вместо да е саботьор, секторът на недвижимите имоти е просто още една жертва.

                                                                                                                                       Източник: investor.bg