Deloittе за имотния пазар в България: Най-евтините ипотеки в ЕС, високи цени, но ниски наеми

Deloittе за имотния пазар в България: Най-евтините ипотеки в ЕС, високи цени, но ниски наеми

България има най-ниските лихви по ипотечните заеми в Европейския съюз, но въпреки видимия бум на строителството у нас страната е в долната половина по брой на завършените нови жилища с 3.51 на 1000 жители. Това показва годишният доклад на консултантската компания Deloitte за пазара на имоти в Европа. Според него все още най-големия бум (ако се вземе последния критерий) е в Ирландия и Полша, както и в Израел - където съответно са завършени по 6.2, 5.86 и 5.88 на 1000. Един от изводите в доклада е, че достъпността на жилищата става все по-трудна, а това се случва въпреки ниските лихви. И макар България да не е включена точно в тази класация, тенденцията е все по-отчетливо и тук. По отношение на наемите страната обаче остава доста евтина, което кара и доста хора да живеят под наем пред плащането на ипотечен заем.

Значителният и евтин привлечен ресурс на местните банки им позволява да поддържат лихвите по ипотечните заеми ниски. Това, заедно с общия засилен интерес към покупка на жилище, повиши цените им през последните години, което ги направи по-недостъпни. България е една от малкото държави, където не се наблюдава охлаждане на пазара, напротив. Предстоящото влизане в еврозоната кара много българи със средства или високи доходи да купуват жилища с инвестиционна цел, а за други това е може да е и начин да изсветлят недекларирани доходи, които след приемането на еврото ще трябва да се превалутират в новата валута.

Достъпността се определя и с това каква част от ипотечния заем покрива покупката - в България средно е малко над 74% от имота, което означава че за неговата покупка ще е нужен и личен капитал, за разлика от други европейски държави, където се финансира цялата (Нидерландия 100%) или над 80% от покупката на актива.

Трудната достъпност

Три от шестте най-недостъпни пазари са в топ 5 на най-високите лихвени проценти - Чехия (средна лихва 5.90%), Унгария (7.40%) и Сърбия (6.36%). Интересен е случаят със Словакия, където се очаква до 2027 г. достъпността на жилищата да се подобри, макар че в момента началната цена на имот изисква 12.7 брутни годишни заплати. За сравнение, по-недостъпни са само жилищата в Чехия, където са нужни 13.3 брутни заплати, а най-достъпни са в Дания, където за закупуване са нужни средно 4.7 годишни заплати, въпреки високата цена от 2987 евро/кв.м. Франция също попада сред най-скъпите пазари с цена от 4,538 евро/кв.м и средно 9.8 брутни годишни заплати за закупуване на имот. На база цялото проучване Deloitte отчитат повишаване на цените на жилища в 15 от 24-те държави.

Очакванията са българският пазар на недвижими имоти през 2024 г. да остане стабилен. Предвижда се нивата на строителна активност цените на жилищата, лихвите за покупка на имоти и наемите, както и достъпността на жилища да останат същите. С оглед на прогнозите строителната дейност да си остане същата, се предвижда и потвърждава растеж в цените на наемите, но с надежди за по-бавни темпове. Ограничаването на високата инфлация и увеличение на реалните заплати с 13.7% на годишна база през 2023 се споменават като ключови инструменти в стратегическата борбата с растящите цени.

По отношение на размера на общия обем ипотечни кредити отпуснати на българите - 10.2 млрд евро, страната се нарежда на 11-то място сред страните обект на доклада. От Deloitte се уповават на доклада на Colliers, в които се твърди, че основен двигател на пазара продължават да бъдат покупките на жилищни имоти с инвестиционна цел, а не собствено ползване. И все пак, сделките за жилища закупени за собствено ползване в страната през 2023 г са 44% от общите трансакции, което е значително по-висок процент в сравнение със 17% през 2022 г. Интересът на инвеститорите остава основно насочен към сгради с жилища под наем.

Най-голям е обемът на ипотечните кредити във Франция, където за 2023 са отдадени общо 129 млрд. евро при лихва от 3.63%, следвана от Холандия, с общ отдаден заем от 107.2 млрд. евро при 4% лихва.

Високи цени, ниски наеми

По отношение на наемите българските градове се отчитат с едни от най-ниски стойности. Лидер в класацията е Патра - средно 6,3 евро/кв.м, следвана от Бургас - около 6,9 евро/кв.м и Торино - около 7.3 евро/кв.м. Другите горещи точки за ниски наеми, според статистиката са Солун - 7.6 евро/кв.м, Варна - 7.8 евро/кв.м, Брашов - 8.4 евро/кв.м, Острава на 8.5 евро/кв.м, и София - 9.1 евро/кв.м.

Въпреки записаните ниски стойности за квадратен метър спрямо останалите изследвани градове интересното е, че във всички анкетирани български градове се наблюдават най-голям годишен ръст на цените на наемите: Бургас на първо място с ръст от 125,8%, следвана от София с 98.1%, и Варна с 66.8%.

Що се отнася до европейския пазар, най-високи са цените на наемите в Лондон (33.8 евро/кв.м.), Дъблин (31.5 евро/кв.м.) и Париж (31.3 евро/кв.м.). Това донякъде съответства и на данните за покупка на жилище, но не и на данните за достъпност освен за Дъблин.

България е лидер по брой нови и стари жилища на 1000 жители

По данни на националните представители на Deloitte в България има общо 668 завършени жилища (ново и старо строителство) за всеки 1000 жители, което ни нарежда на 1-во място, следвани от Испания с 559 и Франция с 553 жилища на 1000. Най-малко са тези в Германия - 287 на 1000 жители, но това не се отразява особено на достъпността на жилища, които средно струват около 6.8 брутни годишни заплати.

Източник: Капитал