Финансирането на имоти в строеж продължава за надеждни инвеститори


| Видяна 77


Финансирането на имоти в строеж продължава за надеждни инвеститори


Петър Илиев е оперативен директор в кредитния посредник Кредитланд и финансист с 13 години опит в кредитното консултиране и посредничество при набавяне на банково финансиране.  Разработил е статистически регресионен модел за изследване на цената на жилищния кредит в България и влиянието на основни макроикономически и финансови показатели върху нея. Води потребителски обучения и семинари за кредитна култура и права на кредитополучателите у нас.

 

Затягат ли банките критериите за отпускане на ипотечни кредити почти един месец след въвеждането на извънредното положение у нас?

Действително повечето банки подходиха предпазливо към настоящата извънредна ситуация и високата доза несигурност, която тя носи. Много важни въпроси при вземането на решение дали да се отпусне даден заем остават без отговор - колко време ще продължи извънредната ситуация и икономическата активност ще остане замряла, колко ще са регулярни доходите на кредитополучателите в обозримо бъдеще?

Ограниченията, които бяха въведени, касаят най-вече отпускането на кредити за клиенти, заети в най-засегнатите сектори от икономиката: туризъм, ресторантьорство, транспорт, търговия на дребно (без хранителни стоки и фармацевтични продукти), някои производства и други. За кредитоискатели с доходи от тези отрасли кредити се одобряват само след обстоен анализ на кредитоспособността и често се изисква допълнително обезпечение, с длъжник и прочие. Кредитите за българи, работещи в чужбина, бяха замразени в много банки, а и интересът от такива клиенти определено замря.

Въпреки тези ограничения за кредитоискатели с постоянни доходи от останалите отрасли ипотечни кредити продължават да се одобряват ежедневно без съществена промяна в лихвите и с малко по-високо изискване за самоучастие от клиентите. Ако досега повечето банки финансираха до 85% от пазарната стойност на жилищата, в момента се очертава тенденция максималното финансиране да е до 80%, т.е. да се изисква около 20% самоучастие.

 

Внимателни ли бяха банките в ипотечното кредитиране преди коронавируса, очаквате ли да изпитат затруднения с ипотечните си портфейли в настоящата ситуация?

Въпреки, че лихвените проценти през последните години непрекъснато падаха и конкуренцията се изостри, банките у нас запазиха консервативна политика по отношение на критериите за одобрение на ипотечни кредити. На банковия пазар така и не се появиха предложения за 100% финансиране от пазарната стойност на имотите и оферти тип „Без доказване на доход“, каквито изобилстваха през периода 2006-2008 г. Въпреки че банките финансираха имоти на етап „груб строеж“ (акт 14 и акт 15), това ставаше само след внимателно обследване на инвеститора или строителя и финансовите му възможности да доведе проекта до успешно въвеждане в експлоатация. Нашите наблюдения са и че през последните две години допълнително се затегнаха критериите за чиста кредитна история и липсата й се превърна в най-често срещаната причина за отказ на заем.

От друга страна осезаемо се повиши финансовата култура на клиентите, които теглят жилищни кредити през последните години, и много от тях имат заделени немалки буфери за непредвидени ситуации като тази. Предвид всичко това считам, че банките влизат в настоящата криза в много по-добра форма и с по-чист и сигурен портфейл от ипотечни кредити и няма да изпитат затруднения въпреки очакваното увеличение на безработицата и спад на доходите в много сектори.

 

Има ли промяна на типа имоти на етап строителство, които банките кредитират?

Логично е банките да подхождат внимателно към приемане на обезпечения във фаза „строителство“. В тези несигурни времена хората масово отлагат големите си покупки и за инвеститори, които нямат осигурено финансиране (от собствени средства или от инвестиционен кредит) и разчитат на продажби на имотите в строеж за завършване на сградите си, се увеличава рискът от фалит или сериозно забавяне на строителството. Въпреки това повечето банки, които кредитираха жилища на акт 14 преди пандемията, продължават да го правят и сега, след обстоен анализ на финансовото състояние на инвеститора.

През уикенда стана ясно, че очакваният мораториум върху изплащането на банкови кредити ще обхване всички категории заеми. Как ще се отрази това на жилищния пазар и най-вече на новото строителство и потенциалните му клиенти?

Мораториумът е добра мярка, която ще даде въздух на длъжниците в криза, и считам, че подходът при него не бива да е избирателен, защото почти всички сектори са засегнати. Смятам, че съгласуването на мерките с Европейския банков орган (ЕБО) и Асоциацията на търговските банки е гаранция, че мярката е добре обмислена и банките могат да си позволят безпроблемно ограничаване на приходите за няколкото месеца, които ще обхваща мораториума, без да се налага допълнително свиване в кредитирането.

Единното третиране за всички видове кредити и отрасли би улеснило настройките в системите на банките и би освободило административен капацитет, който в момента е ангажиран с индивидуално разглеждане на всяка молба за разсрочване и преструктуриране от клиент, изготвяне на индивидуални анекси по договори за кредит и т.н. Очаквам процесите по разглеждане и администриране на новите апликации за кредит дори да се ускорят и да се намалят някои забавяния, които наблюдаваме в момента.

От Асоциацията на търговските банки предлагат временните отсрочки да важат само за коректни длъжници до 1 март. Какъв е вашият коментар за това предложение?

Считам това предложение за резонно. Извънредното положение предполага извънредни мерки, с които да се облекчат хората и бизнесите, чиито приходи са ограничени или изцяло са секнали вследствие на пандемията, а не да помогне на длъжници, които имат системни затруднения отпреди това или пък изобщо нямат намерение да си изплащат заемите.

Напомням, че в закона за мерките и действията по време на извънредното положение са предвидени други облекчаващи мерки, които касаят и кредитополучателите, които вече са били изпаднали в затруднение: не се начисляват наказателни лихви за просрочие, не се налагат запори на трудови възнаграждения и на сметки на физически лица, не се изземват вещи, спира се публичната продан на имущество и други.

 

Какъв е профилът на строителните компании, които ще изпитат най-сериозни затруднения в сегашната ситуация от гледна точка на портфейл със строителни проекти, зависимост от банково финансиране и продажби „на зелено“?

Финансирането на имоти в строеж не е прекратено за надеждните инвеститори, така че и клиентите им, които са капарирали „на зелено“, вероятно ще получат кредити, стига да не са останали без работа. Проекти, за които все още не е започнато строителството, могат да бъдат замразени в очакване на по-добри времена за реализация – ясно е, че в момента интересът за нови покупки е минимален и нови сделки трудно могат да се сключат на цените от преди месец. Проблеми вероятно ще изпитат инвеститори, които са вече в процес на строителство, нямат изградена репутация и осигурено финансиране за довършване на сградите си.
Какъв е съветът ви към потребителите, които сега пристъпват към вземането на ипотечен кредит, и към тези, които вече изплащат такъв?

Съветвам бъдещите кредитоискатели преди всичко да оценят трезво възможностите си и да преценят консервативно каква вноска могат да си позволят. Не е препоръчително вноската по кредита да надхвърля 30-35% от регулярните доходи в домакинството, които се очакват в близките месеци. Повечето банки предлагат 30-35 годишни срокове по ипотечните си кредити, така че може да се избере по-дълъг срок на заема, а в по-добри времена, той да се предоговори в по-кратък или просто да се правят периодични предсрочни погасявания.

Такси за предсрочно погасяване вече не се събират след първата година при жилищните кредити. Сега повече от всякога трябва да заделим настрана и т.нар. „авариен фонд“ – да оставим в банкова сметка около 6 месечни вноски по кредита и разходи за живот в домакинството: „бели пари за черни дни“. И не на последно място: добре е да се проучат няколко варианта за финансиране от различни банки. „План Б“ никога не е излишен. Тук услугите на професионалните кредитни посредници определено са от полза, тъй като те са запознати с пулса на банковия пазар и актуалните промени в условията за кредитиране.

За потребителите, които вече имат кредити, съветът ми е да следят внимателно информацията, която тези дни ще излезе за мораториума. Какви плащания ще се разсрочват и за колко време. Нека хората поддържат комуникация с кредиторите си и да ги уведомяват, ако изпитват затруднения. Банките са гъвкави и решения могат да се намерят и индивидуално. Напомням, че лихви или цели вноски по кредитите няма да се опрощават, а само ще се разсрочват, така че ако не сте особено засегнати от кризата, добре е да продължавате да обслужвате заемите си.

 

Каква е прогнозата ви за цените на жилищата при оптимистичен и песимистичен сценарий за продължителността на коронавируса и отражението му върху българската икономика?

Не се наемам да прогнозирам продължителността на пандемията. Вярвам обаче, че икономиката има сили да отскочи рязко нагоре след отпадане на извънредното положение и по-важното, след като поръчките за износ „живнат“.

Конкретно пазарът на жилища няма да е сериозно засегнат, ако блокирането на икономиката и извънредните мерки продължат само 2-3 месеца. Хората не са се отказали от плановете си да купуват имоти за жилищни нужди, просто отлагат сделките за времена, в които ще са по-сигурни в доходите си и забавят избора на жилище за след изтичане на извънредното положение, когато огледите на апартаменти и къщи ще са възможни и няма да крият риск за здравето.

При натиснат бутон „Пауза“ пазарът по-скоро ще се характеризира с рязък спад в броя на сключените сделки за имоти през следващите няколко месеца. Ако обаче извънредното положение продължи по-дълго и това доведе до много фалити на бизнеси и трайно увеличение на безработицата, неминуемо ще се стигне и до сериозен спад на цените на недвижимостите.

 

 

                                                                                                                Източник: investor.bg



« Назад към всички новини