Поетапно вдигане на данъчните оценки от 2027 г. удря данъци, такси и разходи по сделки – как да се подготвят купувачи, продавачи и инвеститори

Поетапно вдигане на данъчните оценки от 2027 г. удря данъци, такси и разходи по сделки – как да се подготвят купувачи, продавачи и инвеститори

• Данъчните оценки ще се актуализират на три етапа с начало, планирано в Бюджет 2027

• Такса смет минава към принципа замърсителят плаща, което ще пренареди разходите по имотите

• Обещано е ускоряване на плащанията по общински проекти, ключово за инфраструктура и стойности на имотите

След почти две десетилетия застой държавата подготвя поетапно осъвременяване на данъчните оценки на недвижимите имоти.

Председателят на парламентарната бюджетна комисия  обяви, че промяната ще бъде заложена в държавния бюджет за 2027 г., разпределена в три стъпки, за да се избегне шоков скок. За пазара това означава по-високи годишни данъци за собствениците и по-скъпи прехвърляния там, където базата е данъчната оценка. В комбинация с новия модел за такса смет и по-строг контрол върху местните приходи картината за разходите по имотите видимо се променя.

Поетапното вдигане на данъчните оценки – къде тежи най-много

Данъчната оценка участва в няколко ключови пера. Първо, годишният данък върху недвижимите имоти в общините ще нарасне там, където пазарните цени отдавна са изпреварили остарялата база. Второ, местният данък при покупко-продажба, както и нотариалните такси, се изчисляват върху по-високата стойност между данъчната оценка и договорената цена. За сделки при силно подценени оценки до момента част от разхода беше смекчена – това предимство намалява с осъвременяването.
Къде ефектът ще се усети най-силно. В големите градове с рязко поскъпване през последните години, като София и Варна, въздействието ще е меримо в годишния бюджет на домакинствата и инвеститорите с по-широки портфейли. Пазарната активност вече се охлажда, а разходите по държане на активи се покачват. В София например обемът на сделките се сви с приблизително 22 процента на годишна база, докато цените продължиха да растат около 15 процента според нашия анализ за пазара в София. Сходни напрежения между големи градове и провинция вече се виждат и в Европа – опитът на Испания с жилищната криза и регионалните дисбаланси е показателен.

Какво означава за различните участници

Купувачи – заложите коректно общинските разходи в тоталната цена на придобиване. При имоти, където договорената цена се доближава до стара данъчна оценка, има стимул за по-ранно финализиране преди първата фаза от 2027 г., ако графикът ви го позволява.

Продавачи – коригирайте калкулаторите за нетна сума в ръка и подгответе купувачите за по-високи транзакционни разходи, които могат да натиснат преговорите за цена надолу.

Инвеститори и хазяи – по-високите годишни данъци и новият модел за отпадъци ще увеличат оперативните разходи. Ако отдавате под наем, заложете ясна методика за индексация на наема, обвързана с промените в местните такси.

Такса смет по принципа замърсителят плаща – нови правила, нови сметки

Паралелно тръгва и преминаване към такса битови отпадъци, обвързана с генерирания обем. Няма универсален модел, общините ще прилагат различни решения според капацитета и инфраструктурата си. За етажна собственост това вероятно означава индивидуализирани съдове, чипирани контейнери или честота на извозване като база за таксуване. В малките населени места обяснението ще мине по-лесно, в мегаполисите ще има период на адаптация и контрол срещу нерегламентирани изхвърляния.

Собственици на наеми и търговски площи трябва да прегледат договорите. Разпределението на разхода между наемодател и наемател по новите правила е критично за нетната доходност. В зони с ускорено развитие, като Младост 1А, където се очаква ново строителство и повече жители, промените в таксата ще се преплитат с пренатоварване на услуги и логистика.

Как да планирате 2026-2028 г. при по-високи разходи

• Направете си стрес тест на портфейла с 15-30 процента по-висока данъчна оценка поетапно до 2029 г. Включете и сценарий за по-висока такса смет за обекти с интензивно ползване.

• Прегледайте тайминга на сделки. Ако сте близо до нотариален акт и базата е данъчната оценка, финализирайте преди първата фаза от 2027 г. когато е разумно.

• Актуализирайте наемните договори с ясни клаузи за преразглеждане на наема при промени в местни данъци и такси.

Ако добавим и вероятността пазарът да навлезе в период на по-слаба ликвидност и изравняване на цени, някои анализатори вече залагат на охлаждане при по-дълъг хоризонт.

В наш разговор с финансовия анализатор Баклаян се очертава сценарий за номинален спад около 20 процента за 2-4 години и по-дълбок реален спад заради инфлацията с подробностите и прогнозите на Баклаян. Това прави контрола над разходите по имота още по-критичен за нетната доходност.

Държавният бюджет все още не е внесен, а нормативната уредба за оценяване предстои да се преработи, което означава, че фините детайли може да се променят. Но посоката е ясна – по-реалистични данъчни оценки, разходи за отпадъци според ползването и натиск към по-добра събираемост. Онези, които от днес пренастроят калкулаторите си и договорните клаузи, ще посрещнат 2027 г. с предвидимост вместо изненада.

Източник: Имотен свят