Пазарът на индустриални имоти у нас изпрати 2019 г. с лек спад


| Видяна 25


Пазарът на индустриални имоти у нас изпрати 2019 г. с лек спад


Пазарът на индустриални имоти у нас е отбелязал лек спад през 2019 г. в сравнение с предходната година, а сред основните причини за това са липсата на достатъчна мотивация от страна на чуждестранните инвеститори и завишените очаквания от страна на собствениците на имоти, сочи доклад на платформата БГСклад. Липсата на комуникация между отделните звена, както и на стратегия за управление на имота също са сред причините за отлива на реални сделки.

 

През 2019 г. търсенето на складови площи до 500 кв.м в страната е било пет пъти по-голямо от предлагането за разлика от 2018 година, когато най-активно са търсени складове от 500 до 1000 кв.м. Предлагането на индустриални имоти през миналата година е било малко по-високо от предходната, защото много от инвеститорите са видели потенциал в този сегмент. Липсват качествени, модерни индустриални имоти, които да отговарят на високите изисквания на клиентите с изключение на най-новите обекти в страната. При новостроящите се обекти в София и Пловдив се ползват нови подходи, методи и иновации и те по нищо не отстъпват от качеството на европейските индустриални имоти, констатират авторите на доклади.

 

София

На пазара на индустриални имоти в столицата през изминалата година са се развивали две категории индустриални площи - строените между 1970 и 1989 г. и тези след 2010 г. Първата група са с много високи експлоатационни разходи и са неподходящи от гледна точка на съвременната логистика. Основното им предимство е, че са в райони с развит градски транспорт и инфраструктура и разполагат със самостоятелни площи в диапазона 50-100 кв.м до 500 кв.м. Търсени са и за малки производства и сервизи. Наемните цени на тези площи зависят от местоположението им, като варират в много широки граници – от 3 до 10 лв. на кв.м без ДДС. Продажбите им не са чести заради високата цена на земята, върху която са построени – често от 300 до 600 лв. на кв.м.

Втората група индустриални имоти осигуряват комфорт и ниски експлоатационни разходи. Недостатъкът им е, че се строят извън границите на града, което ги прави недостижими с градски транспорт. Цената им е около 10 до 14 лв. на кв. м плюс такса за поддръжка в границите от 1 до 3 лв. на кв.м. Цените на имотите в урбанизиран район се движат от 50 до 140 лв. на кв.м, ако няма регулация, и от 100 до 250 лв. на кв. м с регулация.
През 2019 г. наред с модерните и пазарно обосновани проекти с площ над 5000 до 100 000 кв.м има увеличение на площите до 500 кв.м с височина до 5-6 м. Пазарът на такива площи в малки бази с относително труден достъп е ограничен, а крайният резултат е нефункционалност и ниски доходи.

През миналата година малките и средни инвеститори са вземали по-трудно решение за наем и покупка в сегмента до 1000 кв. м. При големите инвеститори търсенето е било по-регулярно. Тенденцията е наложили се производители и търговци да строят свои помещения.

 

Пловдив

През изминалата година пазарът на индустриални имоти в региона бележи значителен спад в сравнение с предходната. Значително са намалели сделките за отдаване под наем на складови и производствени терени, като спадът е близо 60% от предходната година. Търсенето на площи продължава да е активно само за складови площи от 100 до 200 кв.м, както и за производствени площи над 2000 кв.м, но на по-ниски от средните цени.

При продажбите инерцията през първите няколко месеца на 2019 г. значително се е забавила към средата на годината. Спадът е с почти 50%, като сделките са били спекулативни.

Сделките с парцели са се сключвали с по-бавен темп, като инвеститорите са били предпазливи заради предупрежденията за задаваща се криза. Продажби са били осъществени на ключови локации предимно в града, където се изграждат търговски площи. Очаква се терени над средните цени и такива по изходните артерии към магистрала „Тракия“, но отдалечени на повече от 1 км от града, да останат непродадени в очакване на следващ икономически подем.

Цените на наемите при складовите площи също бележат спад и в момента са между 2,5 до 3 евро за кв.м. Подобни са и тези при производствените площи, като там зависят освен от локацията и от оборудването им – дали имат инсталирано отопление, охлаждане, кранове, подемна техника, сервизни и офисни помещения за персонала, наличие на газификация.

 

Варна

През последната една година се запазват нивата на търсене на складови и индустриални площи и плавно се увеличава предлагането им. Развива се тенденцията за покупка на нови складове от дългогодишни наематели. Нараства инвестиционният интерес към строителството на търговско-складови бази и логистични центрове. Сключват се сделки за придобиване на компактни търговско-складови бази с комерсиални локации, предимно в ценовия диапазон между 400 хил. и 800 хил. евро. Все по-активно се търсят строителни терени в градските промишлени зони, а най-често сделки се сключват за терени с площи между 2 и 5 дка при цени между 55 и 75 евро на кв.м.

Най-голяма част от наемателите трайно се ориентират към настаняване в по-съвременни складови бази, наемат се предимно компактни площи между 300 и 800 кв.м при средни наемни нива от 3,50 до 4 евро на кв.м. Все повече наемодатели възприемат необходимостта от инвестиции в осъвременяване на сградния фонд. Цените при наемите за новопостроени складове варират от 4 до 4,50 евро на кв.м, а за стари складове – от 3 до 4,50 евро на кв.м, в зависимост от местоположението.

Цените при продажбите на промишлени терени са от 55 до 180 евро на кв.м за градски, търговски локации и от 35 до 80 евро на кв.м за зони с установени технически комуникации.В крайните зони с логически подходи цените са между 15 и 40 евро на кв.м.

Все повече наематели активно се ориентират към закупуване на готови складове. Увеличава се предлагането на търговски обекти и складови площи при подчертано завишени продажни цени.

 

Русе

През 2019 г. пазарът на индустриални имоти в Русенска област бележи значителен спад в сравнение с предходната година. Понижение е имало при сделките за отдаване под наем на складови и производствени площи в резултат на намалено търсене. Активно търсене има само за складови площи от 100 до 200 кв.м.

При сделките с индустриални имоти спадът е още по значителен. Независимо, че има търсене на такива имоти в областта, цените на предлагане значително превишават тези на търсенето. Цените на наемите при складовите площи бележат също спад и в момента са между 1,5 до 2,5 евро на кв.м. Подобни са и тези при производствените площи, като там зависят освен от локацията и от оборудването им.

 

Бургас

През 2019 г. пазарът на индустриални имоти значително е променил своята динамика, като за разлика от 2018 г. предлагането изпреварва търсенето. Форуърдните сделките, които са се реализирали в началото на годината, са били договорени в края на 2018 г. В града са започнали да се предлагат за продажба големи индустриални имоти от по-висок клас, за които все още няма инвеститори /купувачи/, които са готови да предоставят суми от 1 до 2 млн. евро.

Цените на индустриалните имотите за отдаване под наем са между 2,5 евро и 3,5 евро на кв.м, като последната се отнася за нови складове с модерна визия и организация на складовата дейност. При продажбата на индустриални имоти цените варират между 450 и 700 евро на кв. м в зависимост от местоположението, година на строителство, ниво на оборудване.

Цените на терените в промишлените зони са между 70 и 120 евро на кв.м. В сравнение с 2018 г. търсенето на индустриални имоти под наем е спаднало значително, като то е насочено единствено към нискобюджетни складове.

 

Стара Загора

Пазарът на индустриални имоти в област Стара Загора през 2019 г. се е запазил относително стабилен. В самия град предлагането на складове и промишлени помещения е било ограничено, тъй като повечето са заети. Имало е отчетливо търсене предимно на имоти с големи квадратури и на нива на наемите от 3 - 3,50 лв за кв.м, основно за складиране на готова земеделска продукция и торове.

Търсенето на малки и средни по големина помещения (от 100 до 300 кв.м) е постоянно, като средните наемни цени са 4-5 лв. за кв. м. През 2018-2019 г. се забелязва ръст на сделките на промишлени и търговски помещения след дълга хегемония на сделките с жилища. Инвеститорите са започнали да обръщат внимание на магазини и складове с наематели като добра инвестиция, а търсената възвръщаемост е била 5%-6% на годишна база.

При търговските площи се отчита засилен интерес към големи помещения дори и в кварталите за сметка на по-малките магазини дори и в централните части на града.

В годината стартира инициативата на местния бизнес и община Стара Загора с подкрепата на държавата за изграждане на „Индустриална зона Загоре“ с площ от 115 дка. Предлагат се парцели с изградена основна техническа инфраструктура и комуникации на база одобрен ПУП. Имотите са с площ между 4 хил. и 15 хил. кв.м и вече се водят интензивни преговори с международни, български и локални компании.

 

Плевен

В Плевен пазарът на индустриални имоти е бил слаб през 2019 г. Основно са се наемали помещения с квадратури под 300-500 кв.м, сделки с площи над 1000 кв.м са били рядкост, а предлагането е било ограничено. На пазара е имало умерено търсене на добри оферти, основно като локация и цена, като голяма част от сделките са били сключени от вече установени на място инвеститори, които развиват собствената си база или разширяват вече изградените си производства и складове.

При наемите се е запазило стабилно търсенето на площи под 300 кв.м основно за складови дейности и малки производства на цени между 3 и 5 лв. без ДДС. За площите над тази квадратура няма интерес или той е бил по-инцидентен, като имоти клас А и клас Б биха се реализирали и на по-висока наемна цена с оглед на липсата на предлагане. Продажбите на индустриални имоти в Плевен са били рядкост през миналата година.

 

Велико Търново


Наемните и продажните цени на индустриални и логистични имоти във Велико Търново са се запазили стабилни спрямо миналата година, а предлагането на големи и качествени площи е останало недостатъчно. Пазарът е продължил динамичния си растеж, като цените на наемните складови площи са отбелязали ръст от над 5%, а наемните цени са варирали от 1,5 евро на кв.м до 4 евро на кв.м. При продажбите са се поддържали нива от порядъка на 350-700 евро за кв.м.

Ограниченото предлагане на търговски и индустриални площи и липсата на нови проекти дават основание за поддържане на високи продажни и наемни цени. Изграждането на бъдещите транспортни коридори ще променят пазара на промишлени терени и техните характеристики. Създаването на тази инфраструктура ще доведе до ръст на цените на терените с над 30%. Търсенето на складови и търговски площи в региона на Велико Търново ще даде увереност на инвеститорите да стартират нови и по-мащабни проекти.

 

Шумен

Цикличен пазар без устойчива тенденция за растеж или спад. Такъв е бил пазарът на индустриални имоти в Шумен през миналата година. През града минават предимно турски инвеститори, които оглеждат терени от порядъка на минимум 10-20 дка, и местни инвеститори с интерес за разширяване на бизнеса с търсене между 1 и 3 дка.

Шумен има уникално логистично положение и това е едно от големите предимства за инвеститорите, но липсата на добри пътища ги разколебава. С доизграждането на магистрала „Хемус” ще се повиши интересът към град, разположен на кръстопът между Северна и Южна България и на 100 км от морско и речно пристанище.

През 2019 г. сделките с индустриални имоти в Шумен са били по-малко, отколкото през 2018 г. В индустриалния парк са продадени /договорени/ едва 10% от новообособената зона. Единственият крупен предприемач е бил италиански инвеститор, а останалите са били местни. Най-малките терени там са били по 10 дка.

Наемите са се договаряли предимно в диапазона от 5 до 7 лв. за кв.м. за складовите бази. Някои от големите наематели са построили свои бази и са освободили заеманите до момента площи. Новопостроените складове са се предлагали на цени от 400 до 500 евро за кв.м според квадратурата. При индустриалните имоти цените са варирали според състоянието от 300 до 450 евро на кв.м. При терените е имало по-голямо разнообразие в цените в зависимост от местоположението им: в индустриалния парк най-ниската цена е 20 евро на кв.м. На изходните артерии на града има терени за продажба от 30 до 50 евро на кв.м. Търсенето е намаляло значително в сравнение с 2018 година.

В замяна на това се строят нови, модерни площи, които ще са готови в началото на 2020 г. и ще привлекат нови наематели.

 

Благоевград

В Благоевград са се предлагали предимно складове и помещения под наем, липсвали са продажби. В града има доста предприемачи от гръцки произход, които търсят да наемат склад за малък или среден бизнес. Търсенето е било предимно на имоти с по-малки квадратури и с ниски наеми до 5 лв. за кв.м. Същевременно има по-засилено търсене на парцели за застрояване.

В Благоевград е било слабо търсенето за закупуване на складове и помещения. Ако е имало такова, много внимателно са се подбирали локацията и цената на имота. Интерес към наемане на помещения има, но със сравнително малки квадратури и на ниски цени. Наемните цени са били предимно между 3-5 лв. за кв.м. Цените при продажба са варирали между 400-500 евро на кв.м. Като цяло в Благоевград търсенето през 2019 г. е било по-слабо в сравнение с 2018 г. Регистриран е застой както от страна на продавачите, така и от страна купувачите.

 

                                                                                                                            Източник: investor.bg



« Назад към всички новини