Пазарът на земеделска земя: по-бавни сделки и по-рационални купувачи

Пазарът на земеделска земя: по-бавни сделки и по-рационални купувачи

Пазарът на земеделска земя: по-бавни сделки и по-рационални купувачи
Пазарът вече се движи от купувачите, а цените се влияят от редица глобални и локални фактори
 

Пазарът остава фрагментиран, като цените варират значително и по региони, а понякога дори по землища. На цените влияят и нови фактори - глобалните пазари, екоизискванията и политиката на ЕС в земеделието, геополитиката. Спадът в банковото финансиране може да влияе на ликвидността в земеделския сектор, което допълнително натежава на пазара.

След няколко години на много висока динамика пазарът на земеделска земя през последната година е бил по-балансиран и по-спокоен, като в момента има предлагане, има и търсене, но сделките се случват значително по-рационално. Продавачите постепенно се ориентират към ценови нива, които пазарът реално може да приеме, а купувачите са много по-селективни. Или казано иначе, от "пазар на продавачите" вече се е преминало към "пазар на купувачите". Така обобщиха  ситуацията специалисти. "След период на много силен ръст е нормално да останат потребители, които вземат решения на база реална доходност, качество на земята и конкретна стратегия", коментират спецеалисти.

В момента доминират два типа купувачи - земеделските стопани и инвеститорите. "Земеделците знаят много ясно какво, къде и на каква цена биха купили, като обикновено купуват избирателно, и то в землища, в които работят или имат дългосрочен интерес да се развиват. Инвеститорите оценяват земята през доходност и дългосрочен потенциал, най-често на база на предишни покупки и анализ на пазара в съответни региони, отчитайки спецификата на търсенето и предлагане на земя в тях. Именно това прави пазара по-зрял и подреден, това е естествен пазарен цикъл след пик", обобщават специабисти.

Цени и очаквания

Пазарът на земя се оживи видимо след старта на войната в Украйна, който доведе до временен бум на цените на зърнените борси. Впоследствие обаче цените паднаха дори по-средните нива, а проблемите с високите цени на торовете и задълбочаващите се климатични рискове поохладиха видимо ентусиазма. Тенденцията се усети още през 2024 г., макар че и тогава номинално средната цена на нива в България отбеляза ръст според официалната статистика.
Очакванията ни са за стабилни цени при фрагментиран по региони пазар, а при рентите - запазване на нивата от м.г.


Данни на НСИ за сделките със земеделски земи за 2025 г. все още няма публикувани, а от самата асоциация не се наемат с обобщени прогнози заради значителната динамика. Все пак по техни данни и през миналата година най-високи остават цените в област Добрич - над 1200 евро на декар, следвана от област Силистра с нива между 1000 и 1200 евро на декар. В останалите райони на Северна България цените също са стабилни, но зависят в много по-голяма степен от конкретното землище и степента на развитие на земеделието в съответния район. В Монтана през миналата година са се наблюдавали цени от 700-800 евро на декар, с изключване на части от Златията, в област Враца около 800-900 евро, а в област Русе 850-950 евро на декар. Тези стойности са за обработваеми земи без дългосрочни договори на база данни от реални сделки със земя от членовете на организацията.

Така, изглежда, вече има видими спадове на цените - от порядъка на 20% и дори повече на места. За сравнение, средните сделки в Добрич през 2024 г по данни на НСИ са се случвали при над 1800 евро за дка, а в Силистра - при над 1300 евро/дка. Над 1000 евро са били цените за декар в Русенско, Разградско, Варненско, Монтанско.

Иначе въпреки по-високите цени през последните няколко години България като цяло се позиционира в долната половина по този показател сред държавите в ЕС - на нива, почти идентични с тези в Румъния. В региона значително по-скъпа е земята в Гърция, а средното за ЕС ценово ниво е двойно по-високо от това в България. Най-скъпи традиционно са нивите в Холандия, Португалия, Ирландия, Австрия .

"Пазарът остава фрагментиран, като в повечето случаи има различни цени дори по землища", казват  специалисти. В Южна България например цените са традиционно доста по-ниски, но там също има отделни общини, които са близо до цените в Северна България. Наблюдава се и интерес към землища в част от областите Стара Загора и Ямбол поради добрите климатични условия и добиви в последните години.

Прогнозата е за взискателен пазар от страна на купувачите, с които ще се съобразяват и продавачите. Иначе казано - сделките ще се сключват "по-бавно", като ще се обръща внимание на качеството на земята, местоположението, добивния потенциал, възможността да се ползва и отдава от следващата земеделска година.

Новите фактори

На пазара на земя изникват и нови фактори - както глобални, така и специфични за България. Глобалните са цените на земеделските култури, екоизискванията и като цяло политиката на ЕС в земеделието, както и геополитиката в района и в света. "Всяко покачване на цените на земеделските култури води до покачване на печалбите в земеделието, като това рефлектира върху доходността и цените на земеделската земя. Осезаемо е и влиянието на европейската политика в земеделието, например въвеждането на Механизма за корекция на въглеродните емисии на границите (CBAM) в ЕС оказа осезаемо влияние върху цените на торове и оттам и конкурентоспособността не само на българското, но и на европейското земеделие. Блокадата на Ормузкия проток доведе до покачване на цените на горивата и торовете, дали ще рефлектира върху цените на земеделските култури предстои да видим", обясниха експерти.

Източник :capital.bg