Високите цени на жилищата, а не броят сделки са в основата на ипотечния бум

Високите цени на жилищата, а не броят сделки са в основата на ипотечния бум

Малко са хората, които не се вълнуват от пазара на имоти у нас, защото осигуряването или покупката на жилище си остава една от главните житейски цели на всеки българин в даден етап от живота му. Затова в началото на новата година е интересно да се анализира как се промени пазарът на жилищни кредити в България през 2024 г. и какво да очакваме през 2025 г.?

Изминалата година не беше скучна, а напротив - беше особено динамична за пазара на ипотечни кредити в България. Икономическите и социалните фактори като растеж на доходите, повишено търсене на жилищни имоти и ниски лихви доведоха до значителен ръст в обема на предоставяните ипотечни кредити. В същото време ограниченията, наложени от Българската народна банка (БНБ) от 1 октомври, имаха за цел да охладят пазара и да намалят рисковете, свързани с прекомерното задлъжняване.

Ръстът на банковия пазар на ипотечни кредити през изминалата 2024 г., който към ноември беше над 26% на годишна база, се дължи не толкова на броя им (те са нараснали само със 7%), а на по-високия среден размер на новоотпусканите кредити. Това се дължи основно на по-високите цени на жилищата, коментира Деян Василев, изпълнителен директор и основател на Creditland и MoitePari.bg. По думите му статистиката на БНБ сочи, че средният размер на остатъчна главницата по един жилищен кредит в края на септември нараства със 17% на годишна база.

"Ако тези тенденции се запазят, можем да очакваме динамичен пазар и през 2025 г.", посочва Василев.

А какво точно се наблюдава?

 - Ръст на цените на имотите в големите градове в цяла Европа (не е ексклузивно за България);

 -  Вътрешната миграция към големите градове води до концентрация на най-големите обеми на ипотечни кредити в София, следвана от Варна, Бургас и Пловдив;

 -  Ръст на доходите (увеличение на средната работна заплата с 11.2% на годишна база), ниска безработица;

 - Ръст на спестяванията в банките – депозитите на домакинствата в края на ноември възлизат на 87.1 млрд лв., като нарастват с 9.5 млрд. лв. за година, което е ръст с 12.2% на годишна база;

  - Ниска цена на привлечения ресурс в банковата система;

 - Пазар на продавача на недвижимите имоти - собствениците на жилища не искат да се разделят с тях, инвеститорите купуват и държат. Все още има значително по-голямо търсене, отколкото предлагане.

 Мерките на БНБ изхвърлиха по-слабо платежоспособните

 Впечатленията на Петър Илиев, финансист и кредитен консултант в Creditland, са, че все повече покупки за недвижими имоти се финансират с ипотечен кредит. "Броят на жилищните кредити за една година е нараснал с над 14 300, което е впечатляващ ръст при минимално увеличение на броя покупки на имоти (или дори намаление за някои населени места) и при влошената демографска картина у нас. Расте и средният размер на новите ипотечни кредити с увеличаващите се цени на жилищата", коментира Илиев.

Именно този бум на пазара на ипотечни кредити притесни БНБ и бяха въведени мерки за ограничаване на кредитирането чрез нормативни ограничения. Те обхващат максималния срок на ипотечния кредит (до 30 г.), максималния процент на финансиране (до 85% от оценката на имота) и максималното съотношение дълг/доход (до 50%). Тези мерки имат за цел да ограничат най-рисковите кредитоискатели и до известна степен да охладят пазара и бурно растящите цени на недвижимите имоти, които създават притеснения за балон при цените на жилищата.

По наблюдение на финансистите от MoitePari и Creditland ограниченията действително са изхвърлили от пазара множество кредитоискатели, които не отговарят на изискванията, но не са капарирали имоти на по-ранен етап. Най-вече такива, които трудно успяват да докажат реалните си доходи и/или такива, които нямат големи спестявания за изискваното самоучастие в продажната цена.

"Крайният ефект от мерките все още не е видим, тъй като повечето кредитоискатели в момента са сключили предварителни договори на по-ранен етап в строеж на нови сгради и сега са длъжни да финализират сделките, ако не искат да загубят платените суми на по-ранен етап. Затова тези купувачи намират съдлъжници, взимат суми назаем от близки и роднини за повече самоучастие или просто изсветляват част от дохода си, за да получат одобрение за ипотечен кредит и да избегнат загубата на капарирани суми", коментира Илиев.

2025-а ще е по-спокойна

Очакванията на финансистите са 2025-а да бъде по-спокойна година, тъй като вече се усеща известно отрезвяване от страна на потенциалните кредитоискатели. "Трудно е да очакваме спад на пазара, тъй като има съществена инерция, натрупана от последните години, но според мен е малко вероятно да видим подобни темповете на ръст от 20-30%. Лихвите вероятно ще останат на текущите си нива или ще се увеличат минимално с 0.2-0.3 процентни пункта, в синхрон с плавното увеличение на лихвите по депозитите", смята Петър Илиев.

По думите му най-големите банки имат изобилен свободен ресурс с ниска цена и ще продължат да кредитират в условия на силна конкуренция, така че няма да си позволят да вдигнат рязко лихвите по кредитите. В случай, обаче, че големия ръст на ипотеките продължи още едно-две тримесечия, не е изключено да видим и нови, по-сериозни рестриктивни мерки от страна на БНБ, твърди той.

Според финансистите от MoitePari.bg 2025-а се очертава да бъде година на балансирано развитие за жилищното кредитиране. Въпреки че темповете на растеж вероятно ще се забавят, пазарът ще продължи да бъде активен, подкрепян от силната конкуренция между банките и стабилните икономически показатели. Ограниченията, въведени от БНБ, ще играят ключова роля в оформянето на тенденциите, като целта им е да гарантират устойчивостта на сектора. Въпреки предизвикателствата перспективите за пазара на жилищни кредити остават положителни, а динамиката му ще продължи да бъде внимателно наблюдавана както от банките, така и от регулаторите. 

Източник: Mediapool.bg